自今年2月以來,大力度的“限購令”對國內(nèi)部分一、二線城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響,使開發(fā)商對后市的預(yù)期被迫調(diào)整,一些地方政府的土地收入也大為縮水。此前,一度有人預(yù)期,一旦地方政府利益受到觸及,“限購將逐步放寬”。但在最近的國務(wù)院常務(wù)會議上,對樓市的“限購”被再度強(qiáng)調(diào)。已實(shí)施限購的城市被要求“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”,房價(jià)上漲過快的二、三線城市則明確“要采取必要的限購措施”。顯然,樓市各方利益博弈進(jìn)一步凸顯,土地收益下降促使地方政府對現(xiàn)有政策執(zhí)行力度的放松以及通脹加大與部分城市“限購”,資金流向二、三線城市推動房價(jià)上漲,成為下半年樓市調(diào)控的關(guān)鍵。
國家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的最新數(shù)據(jù)顯示,6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩,但房價(jià)漲幅居前的,包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽、西寧、秦皇島等城市均為二、三線城市,已經(jīng)取代北上廣深成為領(lǐng)漲主力。其中,價(jià)格同比漲幅位居第一的烏魯木齊漲幅高達(dá)9.3%,蘭州、南昌、洛陽漲幅分別為8.2%、
8.2%、8.1%。
與房價(jià)漲幅相對應(yīng),二、三線城市樓市綜合地價(jià)漲幅也大幅上漲。據(jù)國土資源部公布的二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù),綜合地價(jià)環(huán)比漲幅前十位中,濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二、三線城市榜上有名,綜合地價(jià)同比漲幅超過20%的城市昆明、深圳、石家莊、南寧,均為二、三線城市。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心25日公布的一份針對15個省份50個未“限購”二、三線城市樓市的最新調(diào)查報(bào)告顯示,這些城市受調(diào)控影響有限,上半年房價(jià)無一下跌,37個城市價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲,且近四成城市本地投資購房比例超過20%,近三成城市外地人購房比重超過20%。調(diào)查報(bào)告認(rèn)為,應(yīng)根據(jù)市場發(fā)展階段和市場結(jié)構(gòu)等因素差異采取不同限購措施。
中央發(fā)出“堅(jiān)持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松”政策信號,表明了中央堅(jiān)定地調(diào)控信心,被業(yè)界視為中央對地方放松調(diào)控沖動的警示。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,全國已有608個城市按照要求公布了2011年新建住房價(jià)格控制目標(biāo),占全國城市總數(shù)的92.5%,但實(shí)行限購政策的城市僅40余個,在國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測的70個大中城市中,有超過一半尚未出臺“限購令”。擴(kuò)大“限購”城市的數(shù)量已無懸念,主流地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)均認(rèn)為,只要堅(jiān)持對現(xiàn)有政策嚴(yán)格執(zhí)行,下半年調(diào)控效果會更加明顯。但同時也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂樓市擴(kuò)大“限購”面臨執(zhí)行難。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日表示,限購范圍的擴(kuò)大,對投資客的異地置業(yè)起到一定的阻滯作用。但是二、三線城市限購政策的執(zhí)行存在一定困難。面對限購,開發(fā)商可以采取緩拿地、不拿地的方式來應(yīng)對,但地方政府短期內(nèi)對土地收入的依賴卻無法改變。換句話說,地方政府的資金鏈可能比開發(fā)商更緊張。目前地方融資平臺債務(wù)已超10萬億,很多地方政府高負(fù)債運(yùn)行。據(jù)審計(jì)署數(shù)據(jù)稱,2010年底,有78個市級和99個縣級政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)的債務(wù)率高于100%,分別占兩級政府總數(shù)的19.9%和3.56%。而今年保障房的建設(shè)任務(wù)已空前繁重。一方面是中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心,一方面是地方政府財(cái)政收入的現(xiàn)實(shí)困難,行政限購“騎虎難下”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,通脹壓力的加劇,投資渠道的狹窄,使房地產(chǎn)的投資屬性被放大。解決房價(jià)上漲問題,決策層的決心很重要,而從土地制度上、財(cái)稅制度上改變地方政府壟斷、高價(jià)供地很必要。